【佛山陶瓷网】二三线城市探讨之谨慎主力店模式

    二三线城市探讨之谨慎主力店模式

在商业地产的开发中，引入主力店模式已作为大多数开发商首选的方式，其好处也是显而易见的，尤其是国外的一些一线品牌，这些商家的信用很好，面积需求大，同时利用自身的品牌带动人气，提升区域的价值，由此可见，主力店的模式对于项目的提升是有着非常重要的作用。

结合我国的城市特点及人口分布情况，一线品牌店都会有自身的选址需求，如：项目区域的“年客流量能达到多少万人次”“平均客单位面积的营业额是多少？”“年营业额又能达到多少？”等等，这些因素都会决定一个项目是否能够引入主力店，以及能够引入哪些主力店，这时就需要针对项目自身的特点，选择更加适合的调整模式，在我国的二三线城市中就会遇到很多这样的项目。

主力店模式或许已经很成熟，但也同样存在很多弊端，和不可估量的风险。

其一，主力店建设规模大，成本高。

国际大型品牌店如：沃尔玛、tesco、家乐福等，在硬件需求上，都会需要10米的柱网，层高5米以上，对于一个项目规模较小的综合体项目来说，引入这些商家就需要增大占地面积，加大柱梁尺寸，而商业的上部也就很难做一些住宅及酒店之类，即使作结构转换层，也是在无形中增加了投入成本。

其二，大多主力店付租能力低，资金收益需测算。

在我国，这些国际大型品牌所出的租金都非常低，这时就需要开发商针对项目所处地段，项目的规模大小，投入建设成本以及后期的收益率，通过资金测算来衡量招商的对象，如北京的品牌店基本都集中在三环及四环之间，但其付租能力低，开发商的资金回收周期长都比较长。

其三，谨慎主力店的“店中店”形式。

随着主力店模式逐步发展，很多大型品牌店也都做上了二房东，他们用很低的价格租下更多的面积，保留自身的需求后，将这些的面积（尤其会选择靠近出入口及自动扶梯区域）租给其他商户经营，从而获取更高的租金收入，因此，主力店所在区域将形成良好的业态分布，即其自身的内外店结合经营模式，将吸引来的大部分客流在外店区域消化掉，而留给其他经营商家的资源将非常有限，也就是说，本以为引入主力店吸引人流，从而带动整个项目价值，演变成只有主力店区域存活，增大了项目整体的运营风险。

其四，主力店品牌的水土不服。

前不久，法国零售巨头家乐福将完全退出日本市场，而国内的建材超市巨头“百安居”因年度亏损，也在不断的关闭店铺，其原因是家乐福不能适应日本的消费文化，家乐福以依靠便宜的价格就能吸引更多的顾客，结果并没有从日本人那里得到青睐。日本超市平时的购买主力是家庭主妇，她们有大量时间进行商品质量的比较，对超市的风格也很在意，这使得购买环境较好的日本本土超市很受欢迎。相对而言，家乐福的大卖场和薄利多销的方式对日本并不适合。

而百安居同样由于照搬其在国外的经营模式，延续其建材超市模式（建材超市模式优势主要体现在质量保证，一站式购齐和一站式服务，其中最大优势在于其全球统一采购。）而国内的大多家居建材大部分都是国内生产。“在国内，仅门的种类就可能达到几百种。而这几百种门，还可能来自几百家供应商。”生产的不集约化，使得百安居成本很高，而消费者需求太多样化，又使得每件商品的出售量很少，利润空间就很低。而动辄上万平米的规模在无形中增加了成本负担。

这些迹象表明，主力店并不能作为靠山，屹立不倒，商业地产的成败仍然在于在项目开发建设之前，一定要谨慎考虑好适合本地需求和市场机会点，合理的商业建筑产品和盈利模式，乃至至后期的经营模式。

其五，主力店产品设计可调整弹性较小。

国际大型品牌店在国外建设大多为单体建筑，如百安居的建筑净用地面积为30亩，建筑的占地面积为8000~10000平方米的单层，选址也大多会选择视野广阔的郊区，这样无论从建设成本、购物动线、停车等方面都不会出现太大问题，而在我国，由于国情和人口等因素决定这些品牌店的开店，就需要选择与其他建筑复合的形式，由此产生，主要有主力店入驻，就要依据主力店的规格做为主要建筑模数，设备的选型也会相应加大，建设成本也会增加，而主力店如果没有成功入驻，或者无法经营下去，其开发商的资金压力将很大，而产品由于在前期已选择占地规模大且进深宽的形式，后期调整为其他业态经营的难度也会相应增大。

因此，总的来看，主力店招商并非是解决商业地产开发的灵丹妙药，在商业项目考虑选择主力店模式时，需要对市场做充分调查，分析项目在区域市场的定位可能性，选择适合的主力店进行招商，同时也要控制好建设成本，预留出后期调整业态的产品最大弹性，以及弹性可变的开发商盈利模式。

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